Avocats Touraut & Associés

Pour les ventes en cours ou à venir, merci de contacter:
Isabelle BON au 01 60 09 99 65.

Qui peut acheter ?

Les salles de ventes aux enchères sont ouvertes à toutes personnes intéressées par une vente.

Les audiences de ventes se déroulent publiquement. Vous pouvez donc assister librement à une audience de vente.

Hormis le saisi ou les personnes notoirement insolvables, tout le monde peut participer à une vente aux enchères, et concrétiser une bonne affaire.

Quelles sont les garanties ?

La vente est placée sous le contrôle du Tribunal.

Le Président de la "Chambre des Criées" (nom donné à la salle d'audience des ventes) dirige l'audience.

Aucune personne n'est avantagée par rapport à une autre et aucune pression ne peut être exercée par quiconque.

Par ailleurs, les enchères sont obligatoirement portées par l'intermédiaire d'un avocat inscrit au barreau du lieu de la vente.

L'anonymat est donc garanti, personne ne sachant pour le compte de qui l'avocat pousse les enchères.

Que faut-il faire ?

Les premiers renseignements sont obtenus auprès de l'avocat qui poursuit la vente.

Ces renseignements portent sur le bien lui-même (est-il libre d'occupation? loué? des dates et heures de visites du bien sont-elles fixées?) et sur l'environnement de la vente, c'est-à-dire les droits et obligations résultant tant du bien lui-même que de la procédure de vente.

Ces renseignements seront obtenus en consultant le cahier des charges de la vente. Ce document est un véritable contrat entre l'acheteur et le vendeur.

Il fixe l'ensemble des droits et des obligations se rapportant à la vente concernée. Sa consultation est primordiale.

Les cahiers des charges sont déposés au greffe du tribunal de grande instance du lieu de vente.

L'avocat poursuivant la vente en détient une copie à son cabinet.

Il faut ensuite se faire sa propre idée sur l'intérêt et la valeur du bien mis en vente en se rendant sur place, soit à l'occasion des visites organisées soit de sa propre initiative.

Il faut enfin fixer le prix maximum et choisir l'avocat qui vous représentera.

La représentation pour pousser les enchères se fait obligatoirement par l'intermedaire d'un avocat inscrit au barreau du lieu de vente.

Quels sont les frais ?

Outre le prix d'adjudication, vous devez prévoir certains frais :

• Les frais préalables :
  Ce sont les frais engendrés par la procédure qui aboutit à la vente. (Frais des Officiers Ministériels, commandement de payer, commandement de saisie immobilière, procès-verbal descriptif, honoraires de visites des lieux lorsqu'elles sont fixées...)
• Frais divers :
  Publication du commandement de saisie aux hypothèques, frais de serrurier, frais de publicité... L'avocat peut vous les communiquer immédiatement ou vous en donner une idée très précise.
• Les émolments de la vente :
  Ils sont proportionnels au prix d'adjudication et fixés selon un barème. A titre d'exemple environ 800 pour un prix d'adjudication de 12.000, environ 1.500 pour un prix de 45.000, environ 1.800 pour un prix de 60.000.
• Les honoraires de l'avocat, si celui-ci en réclame. Ils sont librement négociés avec lui.
• Les frais d'acquisition :
  Ce sont les droits de mutation que vous acquittez également lors d'une vente de gré à gré (droits d'enregistrement ou TVA). Le bien est placé sous le régime de la TVA immobilière s'il s'agit d'un immeuble achevé depuis moins de 5 ans, et s'il n'a jamais fait depuis son achèvement l'objet d'une revente. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'immeuble sera soumis aux droits d'enregistrement (actuellement 4,89%). Il peut s'avérer très intéressant d'acheter aux enchères un bien soumis à la TVA immobilière. En effet, dans ce cas, à condition que le cahier des charges ait bien prévu la clause indiquant que "la TVA à payer sera réglée au nom et pour le compte du débiteur défaillant et sous réserve de ses droits à déduction", l'adjudicataire pourra déduire de son paiement la TVA réglée en amont par le propriétaire sur ce même immeuble. Par exemple: s'il s'agit d'une villa, la TVA payée pour l'acquisition du terrain et celle payée pour la construction de la maison.

En règle générale, l'ensemble de ces frais (préalables, émolments, honoraires, droits de mutation) ne dépasse pas son équivalent dans le cadre d'une vente amiable en commission d'agence immobilière et frais de Notaire et d'acquisition.

N'oubliez pas que, lors d'un achat aux enchères, le titre de propriété n'est pas un acte notarié puisqu'on ne passe pas chez le notaire (en tout cas pas pour la transaction car il peut être nécessaire d'y passer pour un prêt hypothécaire destiné à financer l'acquisition).

Le titre de propriété est constitué par un document qui s'appelle "le jugement d'Adjudication" Ce document est remis par l'avocat après sa publication aux Hypothèques.

Comment se déroulent les enchères ?

Les enchères sont portées par l'avocat de votre choix en fonction des ordres que vous lui communiquez sur place ou en vertu du mandat que vous lui avez préalablement remis.

Si après l'extinction de trois bougies successivement aucune enchère n'est venue couvrir la vôtre, vous êtes déclaré adjudicataire.

Cependant, durant les dix jours qui suivent, une surenchère peut être formée. Dans ce cas, il est procédé à une nouvelle vente sur une mise à prix au moins égale au pris de la première adjudication majoré d'un dixième. Toutes les personnes intéressées peuvent à nouveau porter des enchères par l'intermédiaire d'un avocat.

Quand et comment payer le prix ?

Pour pouvoir porter des enchères, votre avocat vous réclamera, en plus du pouvoir, un chèque de banque d'un montant suffisant pour couvrir les frais. Le cas échéant, le complément de frais devra être réglé dans les jours qui suivront la vente.

En revanche, le prix d'adjudication doit, sauf cas particulier, être réglé dans un délai de trois mois.

Pendant les quarante cinq jours qui suivent l'expiration du délai de surenchère, vous bénéficiez dans la plupart des cas d'une franchise d'intérêt.

Du quarante sixième, au quatre vingt dixième jour, le taux d'intérêt légal est appliqué. Après le quatre vingt dixième jour le taux est majoré de 5 points.

Vous disposez donc d'un délai suffisant pour organiser le financement de votre opération aussi simplement que dans le cadre de n'importe quelle vente amiable.

Ainsi vous avez la possibilité de préparer votre financement avant la vente et de le réaliser si vous êtes effectivement adjudicataire, de faon à payer le prix à l'aide de votre prêt.