Adjudications

Qui peut acheter ?

Les salles de vente aux enchères sont ouvertes à toutes personnes intéressées par une vente.
Les audiences de vente se déroulent publiquement. Vous pouvez donc y assister librement.
Hormis le saisi ou les personnes notoirement insolvables, tout le monde peut participer à une vente aux enchères, et concrétiser une bonne affaire.

Quelles sont les garanties ?

La vente est placée sous le contrôle du Tribunal.Le Président de la « Chambre des Criées » (nom donné à la salle des ventes) dirige l’audience.
Aucun amateur n’est avantagé par rapport à un autre et aucune pression ne peut être exercée par quiconque. Par ailleurs, les enchères sont obligatoirement portées par l’intermédiaire d’un avocat inscrit au Barreau du lieu de la vente.L’anonymat est donc garanti, personne ne sachant pour le compte de qui l’avocat pousse les enchères.

Que faut-il faire ?

Il faut se renseigner sur le bien lui-même (est-il libre d’occupation ? loué ? des dates et heures de visites du bien sont-elles fixées ?) et sur l’environnement de la vente, c’est-à-dire les droits et obligations résultant tant du bien lui-même que de la procédure de vente.
Ces renseignements seront obtenus en consultant le cahier des conditions de vente. Ce document est un véritable contrat entre l’acheteur et le vendeur. Il fixe l’ensemble des droits et des obligations se rapportant à la vente concernée. Sa consultation est primordiale. Les cahiers des conditions de vente sont déposés au greffe du Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance du lieu de vente. L’avocat poursuivant la vente en détient une copie à son cabinet. Il faut ensuite se faire sa propre idée sur l’intérêt du bien mis en vente en se rendant sur place, soit à l’occasion des visites organisées soit de sa propre initiative. Il faut enfin fixer le prix maximum et choisir l’avocat qui vous représentera.
La représentation pour pousser les enchères se fait obligatoirement par l’intermédiaire d’un avocat inscrit au barreau du lieu de vente.

Quels sont les frais ?

Outre le prix d’adjudication, vous devez prévoir certains frais :
Ce sont les frais engendrés pour les besoins de la procédure qui aboutit à la vente.

Frais d’huissiers :

Commandement de payer, commandement de saisie immobilière, procès-verbal descriptif, honoraires de visites des lieux…

Frais divers :

Publication du commandement de saisie aux hypothèques, frais de serrurier, frais de publicité… L’avocat peut vous en communiquer le montant immédiatement ou vous en en donner un aperçu précis.

Les émoluments de la vente :

Ils sont proportionnels aux prix d’adjudication et fixés selon un barème. A titre d’exemple 800 € environ pour un prix d’adjudication de 12.000 €, environ 1.500 € pour un prix de 45.000 €, environ 1.800 € pour un prix de 60.000 €.

Les honoraires de l’avocat :

Ils sont librement négociés avec lui.

Les frais d’acquisition :

Ce sont les droits de mutation que vous acquittez également lors d’une vente de gré à gré (droits d’enregistrement ou TVA). Le bien est placé sous le régime de la TVA immobilière s’il s’agit d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans, et s’il n’a jamais fait l’objet d’une revente depuis son achèvement. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’immeuble sera soumis au droit d’enregistrement (actuellement 5.09 %). Il peut s’avérer très intéressant d’acheter aux enchères un bien soumis à la TVA immobilière. Dans ce cas, à condition que le cahier des conditions de vente ait prévu la clause indiquant que « la TVA à payer sera réglée au nom et pour le compte du débiteur défaillant et sous réserve de ses droits à déduction », l’adjudicataire pourra déduire de son paiement la TVA réglée en amont par le propriétaire sur ce même immeuble. Par exemple : s’il s’agit d’une villa, la TVA payée pour l’acquisition du terrain et celle payée pour la construction de la maison.
En règle générale, l’ensemble de ces frais (préalables, émoluments, honoraires, droits de mutation) ne dépasse pas son équivalent en commission d’agence immobilière et frais de notaire et d’acquisition, dans le cadre d’une vente amiable.
N’oubliez pas que, lors d’un achat aux enchères, le titre de propriété ne résulte pas d’un acte notarié puisqu’on ne passe pas chez le notaire (le concours d’un notaire peut toutefois être nécessaire pour le prêt hypothécaire destiné à financer l’acquisition).
Le titre de propriété est constitué par le jugement d’adjudication. Ce document vous est remis par l’avocat après sa publication aux hypothèques.

Comment se déroulent les enchères ?

Les enchères sont portées par l’avocat de votre choix en fonction des ordres que vous lui communiquez sur place et du mandat que vous lui avez préalablement remis.
Les enchères sont arrêtées quatre vingt dix secondes après la dernière enchère. Ce temps est décompté par un moyen visuel et sonore qui signale au public chaque seconde écoulée. Si à l’expiration de ces quatre vingt dix secondes aucune enchère n’est venue couvrir la vôtre, vous êtes déclaré adjudicataire.
Cependant, durant les dix jours qui suivent, une surenchère peut être formée. Dans ce cas, il est procédé à une nouvelle vente sur une mise à prix au moins égale au prix de la première adjudication majoré d’un dixième. Toutes les personnes intéressées peuvent à nouveau porter des enchères par l’intermédiaire d’un avocat.

Quand et comment payer le prix :

Pour pouvoir porter des enchères, votre avocat vous réclamera, en plus du pouvoir, un premier chèque de banque rédigé à l’ordre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats, égal à 10 % du montant de la mise à prix, ainsi qu’un deuxième chèque de banque établi à son ordre, destiné à couvrir les frais. Le cas échéant, le complément de frais devra être réglé dans les huit jours qui suivront la vente.
En revanche, le prix d’adjudication doit, sauf cas particulier, être réglé dans un délai de deux mois.
Pendant les deux mois qui suivent l’expiration du délai de surenchère, vous bénéficiez dans la plupart des cas d’une franchise d’intérêt.
Passé ce délai, le taux d’intérêt légal est appliqué. Ce taux est majoré de 5 points à l’expiration d’un délai de quatre mois de la date de l’adjudication.
Vous disposez donc d’un délai suffisant pour organiser le financement de votre opération aussi simplement que dans le cadre de n’importe quelle vente amiable.
Ainsi vous avez la possibilité de préparer votre financement avant la vente et de le réaliser si vous êtes effectivement adjudicataire, de façon à payer le prix à l’aide de ce prêt.