Baux commerciaux: notification du mémoire préalable et prescription

03 / 12 / 12
Actualités générales Droit immobilier
La notification du mémoire préalable interrompt le délai de prescription de l'action en fixation du prix du bail renouvelé, peu important que la remise du mémoire au bailleur soit intervenue après l'expiration du délai de prescription.


Carence du bailleur et notification d'un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception

1. En application des articles R 145-23 à  R 145-26 du code de commerce, la procédure en fixation du loyer des baux commerciaux est une procédure sur mémoires. Il résulte de l'article R.145-26 du Code de Commerce que « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à  l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, alinéa 2, la notification peut toujours être faite par voie de signification, c'est à  dire par acte d'huissier de justice, quand bien même la loi prévoit une autre forme. Le premier mémoire, le mémoire préalable à  la saisine du juge et prévu à  l'article R.145-27 du code de commerce, est prescrit sous peine d'irrecevabilité de la saisine du juge. Ce mémoire préalable, antérieur à  l'assignation n'est pas un acte de procédure. En principe, il ne devrait donc pas interrompre la prescription. Cependant, aux termes de l'article 33 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953 (non codifié), la notification du mémoire, en ce compris le mémoire préalable, constitue une cause d'interruption de la prescription biennale prévue à  l'article L.145-60 du Code de Commerce, laquelle commence à  courir à  compter de la demande en révision ou bien de la date d'effet du congé ou de celle de la demande de renouvellement. Reste à  savoir si c'est la date d'envoi de la lettre recommandée qui doit être prise en compte pour l'interruption de cette prescription ou bien la date de réception. C'est précisément la question qui était posée à  la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans cet arrêt publié au Bulletin des arrêts de la Cour de Cassation. 2. Les faits portaient sur une action en fixation de loyer d'un bail en renouvellement à  compter du 15 novembre 2005 à  l'initiative du locataire qui entendait voir fixer le loyer à  la valeur locative dont l'évaluation était inférieure au montant du loyer au cours du bail expiré. Le locataire a donc fait notifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à  par exploit d'huissier du 7 novembre 2005. Puis, il a notifié à  celui-ci un premier mémoire suivant lettre recommandée du 26 octobre 2007, à  l'adresse du siège social du bailleur figurant dans l'extrait kbis de celui-ci. Ce premier courrier est revenu à  la Société locataire avec la mention « Non réclamé- Retour à  l'envoyeur ». Quelques jours après cette première notification non retirée, le locataire a été informé par une lettre de son bailleur que son siège social avait été modifié en indiquant la nouvelle adresse, étant précisé que cette nouvelle adresse n'était toujours pas mentionnée au Kbis de la société bailleresse. Néanmoins, en tenant compte de cette nouvelle adresse indiquée spécifiquement par le bailleur, le second mémoire a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 octobre 2007. Le bailleur n'est pas davantage allé retirer cette lettre. Le courrier est donc revenu pour la deuxième fois au locataire avec la mention « Non réclamé- Retour à  l'envoyeur ». Pour éviter toute discussion, la société locataire a de nouveau fait notifier son mémoire en demande, cette fois par exploit d'huissier, en date du 28 novembre 2007, soit en dehors du délai de deux ans. Par un jugement en date du 10 juillet 2008, le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nantes, a débouté la société locataire de ses demandes à  l'encontre de la société bailleresse en relevant : - Que les deux premières notifications ont été faites par lettres recommandées avec accusé de réception non réclamées, qu'ainsi faute de remise du pli à  la société bailleresse, la réception exigée par l'article L.145-27 du code de Commerce n'est pas intervenue, - Que la signification du mémoire est tardive puisque postérieure au 15 novembre 2007. La société locataire a relevé appel de cette décision et par arrêt en date du 24 juin 2009, la Cour d'Appel de Rennes a infirmé le jugement de première instance en considérant que le mémoire avait été régulièrement notifié au nouveau siège social de la société bailleresse le 30 octobre 2007 par lettre recommandée avec accusé de réception; qu'en application de l'article 33 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, la notification du mémoire prévue pour les contestations relatives à  la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé interrompt le délai de perception de deux ans; que c'est la date d'envoi de la lettre recommandée qui doit être pris en compte pour l'interruption de la prescription et non la date de réception ; que l'action de la société locataire n'est pas prescrite. Et la Cour d'Appel de Rennes d'ordonner une expertise aux fins d'évaluer la valeur locative. Sur la base du rapport d'expertise judiciaire, la Cour d'Appel de Rennes a rendu un deuxième arrêt en date du 18 mai 2011 fixant la valeur locative à  un montant inférieur au loyer plafonné donnant ainsi gain de cause au locataire. Entre temps, la société bailleresse avait formé un pourvoi en cassation à  l'encontre de l'arrêt de la Cour d'Appel de Rennes du 24 juin 2009. La société bailleresse reprochait à  la Cour d'Appel d'avoir violé l'article 33 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, ensemble les articles 669, alinéa 3 et 670 du code de procédure civile. D'après le pourvoi, la notification d'un mémoire par lettre recommandée interrompt le cours de la prescription à  la condition qu'elle ait été remise à  la personne de son destinataire. La Cour d'Appel de Paris, dans un arrêt en date du 12 décembre 1985, (Bull.loyers, 1986, n°70), avait déjà  statué sur cette question et considéré que c'est la date de l'expédition qui importe. La Cour d'Appel de Paris avait statué au visa de l'article 668 du code de procédure civile, qui est un texte d'ordre général aux termes duquel : « la date de la notification par voie postale, sous réserve de l'article 647-1 est à  l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition, et, à  l'égard de celui à  qui elle est faite, la date de la réception de la lettre ». Pour sa part, la Cour de Cassation n'avait pas encore eu l'occasion de statuer sur l'effet interruptif de la prescription biennale prévue par l'article L.145-60 du code de commerce d'un mémoire qui n'a pas été remis à  la personne de son destinataire. La Cour Suprême a rejeté l'argumentation de la société bailleresse et consacré au contraire le raisonnement de la Cour d'Appel de Rennes. Il convient de préciser que la Cour de Cassation a statué uniquement au visa de l'article 33 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953. Elle n'a pas statué au visa de l'article R.145-27 alinéa 1er du code de commerce aux termes duquel le Juge ne peut, à  peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. 3. La position adoptée par la Cour de Cassation à  savoir que c'est l'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception qui est interruptif de prescription, est justifiée à  plusieurs titres. En premier lieu, le texte lui-même, soit l'article 33 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, précise que c'est l'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception qui est interruptive de prescription et non sa réception. En l'espèce, il n'était pas contestable que la lettre avait bien été envoyée à  l'intérieur du délai de deux ans. En deuxième lieu, la solution adoptée par la Cour de Cassation est conforme aux obligations de loyauté et de bonne foi contractuelle consacrés dans le code civil et qui doivent trouver application également lorsqu'il est question de règles de procédures. En l'occurrence, la lettre n'avait pas touché son destinataire, non pas à  la suite d'un quelconque manquement du preneur, l'adresse était bonne, mais tout simplement parce que le bailleur ne l'avait pas retirée alors qu'il avait été prévenu par un avis de passage. On pouvait légitimement s'interroger sur la politique de la bailleresse et se demander si elle n'était pas délibérée puisque deux fois de suite le bailleur n'était pas venu chercher la lettre recommandée. La Cour de Cassation a sanctionné ce type de comportement; celui qui refuse d'aller retirer une lettre recommandée ne peut se prévaloir de sa propre carence pour chercher à  obtenir un avantage, à  savoir la prescription de l'action en fixation du montant du loyer commercial. Il ne saurait dépendre du destinataire que l'acte produise ou non ses effets. Les praticiens doivent cependant rester prudents. En cas de doute notamment sur l'adresse du destinataire du mémoire préalable, il reste préférable de notifier le mémoire par exploit d'huissier surtout à  l'approche de l'expiration du délai de deux ans. De façon plus générale, la notification par huissier présente moins de risques. En l'occurrence, la société locataire avait eu la prudence de notifier par voie d'huissier son mémoire préalable après l'envoi des deux lettres recommandées. Cette notification a manifestement été prise en compte par la Cour de Cassation qui précise dans le corps de son attendu que le mémoire « avait été remis à  la bailleresse le 28 novembre 2007 ». Cette notification a eu également pour mérite d'éviter à  la société locataire une irrecevabilité au visa de l'article R.145-27 alinéa 1 du code de commerce qui précise que le juge ne peut pas être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois à  compter de la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Source : Eurojuris
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Véronique Meurin

Avocat associé | Spécialiste

Entrée à l’Ecole de Formation du Barreau, et a prêté serment en 1994 ; elle est titulaire d’un DESS de droit européen des affaires (Paris V) et d’un certificat de spécialisation en droit des personnes. Elle a intégré la SCP en 1997.
Titulaire d'un certificat de spécialisation en Droit des personnes et de la Famille

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Avocat associé

Après un cursus classique en faculté de droit, François Dauptain est entré à l’Ecole de Formation du Barreau. Il a prêté serment en 1994 et a intégré le cabinet Touraut et Associés en 1998.

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