Enclave et servitude de passage

26 / 11 / 10
Actualités générales Droit immobilier
Une propriété immobilière est considérée comme étant enclavée dès lors qu'elle n'est pas connectée à  une voie publique, ce qui revient à  dire que son propriétaire n'a aucune possibilité de sortie ou d'entrée sans passer par le fond voisin.


Fond enclavé et passage suffisant

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Une propriété immobilière est considérée comme étant enclavée dès lors qu'elle n'est pas connectée à  une voie publique, ce qui revient à  dire que son propriétaire n'a aucune possibilité de sortie ou d'entrée sans passer par le fond voisin.
Selon la loi, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à  réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à  charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Cela signifie que le passage s'exerce de plein droit au profit du propriétaire du fond enclavé, et grève tous les fonds l'entourant, et ce avant même que les parties ne se soient entendues, ou qu'un jugement n'ait été rendu pour en fixer l'assiette et les modalités.
Si le fonds est enclavé, la servitude de passage existe de plein droit selon la Cour de cassation .
Cependant il convient d'en déterminer l'assiette et l'indemnité correspondante et a défaut d'accord, de saisir le Tribunal.
Cependant, sur quel fond faut-il passer ?
Tout dépend en réalité de savoir si le terrain enclavé provient d'une division de parcelle ou non.
Si le terrain ne provient pas d'une division de parcelle, alors il convient d'appliquer les dispositions de l'article 683 du Code civil aux termes desquelles le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fond enclavé à  la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à  celui sur le fond duquel il est accordé.
Il appartient donc aux tribunaux de peser les intérêts respectifs des deux propriétés : soit, il privilégiera une moindre dommageabilité et avantagera alors le fond servant de cette servitude, soit il avantagera le propriétaire du fond enclavé dominant et il privilégiera un passage au plus court.
En revanche, si le terrain enclavé a fait l'objet préalablement d'une division, suite à  une vente, un échange, ou à  un partage, alors les modes de fixation de la servitude seront alors différents.
Il s'agit d'appliquer les dispositions de l'article 684 du Code civil aux termes desquelles, si l'enclave résulte de la division d'un fond par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Et ce n'est que si un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés que dans ce cas, d'autres fonds voisins peuvent être grevés de la servitude.
En matière de servitude pour cause d'enclave, il n'y a pas de prescription qui viendrait éteindre ce droit.
Source : Eurojuris
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Véronique Meurin

Avocat associé | Spécialiste

Entrée à l’Ecole de Formation du Barreau, et a prêté serment en 1994 ; elle est titulaire d’un DESS de droit européen des affaires (Paris V) et d’un certificat de spécialisation en droit des personnes. Elle a intégré la SCP en 1997.
Titulaire d'un certificat de spécialisation en Droit des personnes et de la Famille

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François Meurin

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Après un DESS en droit des affaires et fiscalité à l’université Paris II ASSAS, il est entré à l’Ecole de Formation du Barreau puis a prêté serment en 1994.
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